研究郑州房地产，我认为核心是研究三个主要事项：

1、城市及城市组团发展；

2、人、人口和人性；

3、供求关系——宏观供求关系、中观供求关系和微观供求关系。

关于人的研究，宏观样本的设立很重要。

比如，第一点就要明白：

郑州的房子到底是卖给谁的？到底是谁在买郑州的房子？

——这是谈论郑州楼市的基础。

答案是什么？

你要明白：

郑州的房子，不管是新房还是二手房，不只是卖给郑州人——不管是郑州户籍人口或者是郑州常住人口。

理论上，任何一个中国人都可能买郑州的房子。

只是：

1、人家愿意不愿意过来买；

2、他们有没有购房资格。

中国有多少人口？

在5月11日国新办举行的新闻发布会上，公布了第七次全国人口普查结果：

全国人口共万人。

河南有多少常住人口？

在知道答案之前，我们先弄明白常住人口的概念。

常住人口包括：

1、居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人；

2、居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；

3、户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人。

5月13日，这一数据公布：

1、截止年11月1日零时，全省常住人口共.6万人，位居全国第三。

2、与年第六次人口普查的.4相比，十年来增加.2万人。

3、全省常住人口中共有家庭户户。平均每个家庭户的人口为2.86人。

4、其中常住人口年龄构成为：

5、全省常住人口中，居住在城镇的人口为人，占55.43%；居住在乡村的人口为人，占44.57%。

与年相比，城镇人口增加人，乡村人口减少人，城镇人口比重上升16.91%。

6、全省常住人口数量排在前五位的城市是：郑州、南阳、周口、商丘、洛阳。

具体如下：

这些数字，都和郑州有千丝万缕的关系。

这些数字，都有可能和郑州楼市和郑州的房子有关系。

我们再看郑州的数据：

第七次全国人口普查结果显示，

郑州是河南省唯一一个常住人口超千万的省辖市，常住人口为人。

我们知道，郑州分为：

5个行政区：中原区、二七区、管城回族区、金水区、上街区、惠济区。

4个特别区：经开区、高新区、航空港、郑东新区

6个县市：中牟县、巩义市、荥阳市、新郑市、登封市。

他们的具体数据如下：

从上图数据看出，

郑州市，

常住人口最多的地方是金水区，约为万人；

其实是新郑市，人口约为万人；——其中，南龙湖的人口承载量，功不可没；

第三是二七区，人口约为万。

常住人口最少的地方是上街区，不到20万人；

其次是经开区，约33万人。

倒数第三是高新区，约55万人。

比较意外的是，很多人认为没有人的航空港，目前常住人口是62万人。

令人大跌眼睛。

同时，据官方披露，郑州市辖区（含航空港区）人口达到.5万人。

下面，我想从城市和楼市角度谈下我的看法：

一、做大做强省会，是当下中国各个省份的既定战略，河南也是。

城市的大，一是空间，二是人口。

从河南来看，郑州人口以绝对主力占据王者地位。

未来，这个趋势会更为明显。

年，郑州常住人口占河南省常住人口的比例是12.68%。

如果占比是20%，则人口是万。

这个数字是吓人的。

二、河南省的常住人口变化，整体上是增加的。但内在，也发生了变化。

譬如，南阳人口从第一变为第二，比如其他城市人口的流动。

地市人口的流动主要是两类：

1、直接出省了；

2、河南城市之间流动了；

3、到郑州了。

这种趋势，未来10年会更明显。

也就是说，在未来10年，河南省内人口还会继续实现“内循环”。这种循环一定是从下而上，从农村到城镇，从三四五线城市到省城郑州。

三、相比年，10年间，郑州常住人口增加了近万人。

假设按这个速度增加，年，郑州常住人口将会是万。

这个数字是什么概念？

年，上海常住人口是万，北京常住人口是万，广州常住人口是万，深圳常住人口是万。

从各方专家的预判来看，郑州城市未来的人口增量是乐观的。

到年，郑州万的人口是在保守预期范围的。

甚至有人预测，在年——年间，人口可能会超过万。

如果真到那天，全国万+人口城市的不会超过8个。郑州是其一。

四、问题来了：假设年郑州常住人口达到了万，这新增的万人口会填充在哪里呢？

我的看法：

1、主城区范围内基本会填满。

也就是下图：

未来10年，老三环的人口不会发生太大变化。因为这里的人口密度已经相当高了。

未来十年，主要填充西三环——西四环之间；西四环——西绕城之间；连霍高速——北五环之间；南三环——南四环之间；南四环——南绕城之间。

以及，白沙组团。

包括很多人不熟悉不了解的经开区国际物流园区组团。

2、航空港人口会继续增加。

年航空港组团人口是62万。

年航空港组团人口一定会突破万。

3、在东强战略指引下，在郑开同城化战略影响下，绿博组团以及中牟组团的常住人口会持续增加。

当下中牟县常住人口是70万。

10年后，中牟县（中牟区）常住人口一定会突破万，甚至万。

其中，绿博组团至少承载30万的人口增量。

4、南部新城——包含南龙湖组团、薛店郭店孟庄曲梁组团的人口，还会增加。

5、其他区域，自然增长和分化。

6、还有可能，未来郑州各区域之间的常住人口还会发生板块流动。参考深圳的变化。

五、未来10年，万新增常住人口，就是郑州城市、郑州楼市未来发展的驱动力和基石。

有此基础，郑州城市发展，毫无问题。

有此基础，郑州楼市发展，毫无问题。

你不信？

你知道下面这张郑州地图是哪一年的吗？

你再对比下现在。

再展望下未来。

你不信，也得信。

本文完。

备注：

本文仅代表个人观点，

具体数据来源于官方。